Centro-Miraconcha
8 586 €/m²Preço pedido, agosto de 2026600.000 - 1.370.000 €O que isso implica para uma casa de 70 a 160 m²O preço está acima do valor pedido no município. A sua variação anual foi nula, enquanto a do município foi de subida.
189.507
População
13.5°C
Média anual
10.4%
Residentes estrangeiros
6 680 €
Média €/m²
Atualizado 19/09/2026Como obtemos os dados →
Viver em San Sebastián
San Sebastián aproxima a vida urbana da água de uma forma invulgar. A La Concha contorna uma baía abrigada, a Zurriola abre-se para o surf do Atlântico e o rio Urumea corre entre bairros até se encontrar com o mar. O centro é suficientemente compacto para permitir fazer a pé muitos dos percursos diários, enquanto as colinas moldam tanto as vistas como o esforço necessário para lá das zonas centrais mais planas. O basco e o espanhol partilham a vida pública e a cidade tem uma identidade inconfundivelmente basca, em vez de parecer uma estância balnear espanhola convencional.
A gastronomia faz parte do quotidiano, não é apenas uma atração turística. Os bares de «pintxos» enchem a Parte Vieja e Gros, e a região circundante tem uma concentração excecional de restaurantes com estrelas Michelin. As praias, os passeios marítimos e os percursos ribeirinhos tornam o ar livre acessível sem sair da cidade. Os autocarros locais cobrem os trajetos urbanos, uma linha ferroviária costeira prolonga-se até Irun e atravessa a fronteira francesa, e a cidade dispõe de um hospital universitário público.
Os compradores encontram uma cidade plenamente funcional com praias, gastronomia e serviços de qualidade, mas têm de aceitar o preço de venda mais elevado do município neste site, a chuva frequente, a pressão turística no verão e ruas íngremes em vários bairros.
O veredicto
Com honestidade, os dois lados.
As vantagens são reais. As desvantagens também. Ambas contam mais do que qualquer brochura admite.
A favor
Três praias urbanas
La Concha, Ondarreta e Zurriola oferecem natação em águas abrigadas, um longo passeio marítimo e surf atlântico dentro da cidade, em vez de numa faixa balnear separada.
A gastronomia é um ponto forte no dia a dia
Os bares de «pintxos» fazem parte da vida quotidiana dos bairros, e a região circundante tem uma concentração excecional de restaurantes com estrelas Michelin.
Um centro compacto com transportes locais úteis
Muitos trajetos no centro podem ser feitos a pé, os autocarros locais servem a cidade e uma linha ferroviária costeira prolonga-se para leste, até Irun, e atravessa a fronteira francesa.
Hospital universitário público
O Hospital Universitario Donostia dota a cidade de um importante hospital universitário público.
Uma cidade basca bilingue
O basco e o espanhol partilham a vida pública, conferindo à cidade uma identidade própria que vai além das suas praias e da economia do turismo.
Contra
O preço de venda mais elevado deste site
Em agosto de 2026, o preço de venda pedido no município era de 6.680 €/m², mais do dobro de Saragoça e superior a Madrid e Barcelona. O orçamento é, por isso, o primeiro filtro e não um pormenor final.
A chuva faz parte do clima
As normais climatológicas oficiais de Igeldo registam 1.507 milímetros de chuva e 141,1 dias com pelo menos um milímetro de precipitação por ano. A estação meteorológica situa-se no município, mas a 250 metros de altitude.
A rede do aeroporto é limitada
O Aeroporto de San Sebastián fica em Hondarribia e oferece uma escolha de rotas muito mais reduzida do que o Aeroporto de Bilbau, pelo que muitas viagens internacionais exigem uma escala ou um transbordo mais longo.
A alta velocidade ferroviária ainda não chegou
A linha de alta velocidade Y Basco continua em construção, pelo que os atuais comboios de longo curso não oferecem a rede de alta velocidade completa que os compradores poderiam esperar.
As colinas e a pressão no verão variam consoante a zona
O centro e a frente marítima, mais planos, são fáceis de percorrer, mas vários bairros residenciais são bastante íngremes, e as praias e a zona histórica ficam muito mais movimentadas no verão.
Nota do editor
Onde poderá estar melhor noutro lugar
Escolha San Sebastián se o acesso diário às praias, um centro compacto e uma cultura gastronómica excecional justificarem o preço. Bilbao oferece uma cidade maior e mais funcional, uma rede de aeroportos mais vasta e um elétrico. Pamplona mantém uma forte identidade nortenha, mas sem costa. Santander é outra cidade do norte onde as praias se integram no tecido urbano. Vigo oferece uma cidade portuária atlântica maior, com uma escala e uma economia diferentes.
San Sebastián no mapa
Dados de vida
Clima
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Mín 8.5°CMáx 19.5°C
- Média anual
- 13.5°C
- Dias de chuva
- 141.1/ano
estação: Igeldo
Média 1981-2010 · AEMET
Mercado imobiliário
6 680 €
/m²
+2,6% homólogo
Atualizado 01/08/2026
Acessos
SAN AEROPORTO
San Sebastián · EAS
Comunidade
10.4%
Residentes estrangeiros
Censo Anual da População do INE, por nacionalidade, 1 de janeiro de 2025
Bairros de San Sebastián
Onde viver e o que esperar em cada faixa de preço.
Antiguo
7 629 €/m²Preço pedido, agosto de 2026530.000 - 1.220.000 €O que isso implica para uma casa de 70 a 160 m²O preço está acima do valor pedido no município e está a subir mais rapidamente do que o município ao longo do ano.
Parte Vieja
6 999 €/m²Preço pedido, agosto de 2026490.000 - 1.120.000 €O que isso implica para uma casa de 70 a 160 m²O preço está próximo do valor pedido no município e está a subir mais rapidamente do que o município ao longo do ano.
Gros
6 938 €/m²Preço pedido, agosto de 2026490.000 - 1.110.000 €O que isso implica para uma casa de 70 a 160 m²O preço está próximo do valor pedido no município e está a subir mais lentamente do que o município ao longo do ano.
Aiete
6 600 €/m²Preço pedido, agosto de 2026460.000 - 1.060.000 €O que isso implica para uma casa de 70 a 160 m²O preço está próximo do valor pedido no município.
Amara
6 275 €/m²Preço pedido, agosto de 2026440.000 - 1.000.000 €O que isso implica para uma casa de 70 a 160 m²O preço está próximo do valor pedido no município e está a subir mais rapidamente do que o município ao longo do ano.
Egia
5 987 €/m²Preço pedido, agosto de 2026420.000 - 960.000 €O que isso implica para uma casa de 70 a 160 m²O preço está abaixo do valor pedido no município e está a subir mais rapidamente do que o município ao longo do ano.
Intxaurrondo
4 583 €/m²Preço pedido, agosto de 2026320.000 - 730.000 €O que isso implica para uma casa de 70 a 160 m²O preço está abaixo do valor pedido no município. Caiu no último ano, enquanto o do município subiu, pelo que convém perceber a razão.
Altza-Bidebieta
4 094 €/m²Preço pedido, agosto de 2026290.000 - 660.000 €O que isso implica para uma casa de 70 a 160 m²O preço está abaixo do valor pedido no município e está a subir mais rapidamente do que o município ao longo do ano.
Perguntas frequentes sobre San Sebastián
Respostas honestas às perguntas que os compradores realmente fazem.
É fácil deslocar-se em San Sebastián sem carro?+
Muitas vezes, sim. O centro, as praias e os percursos ribeirinhos são compactos e acessíveis a pé. Os autocarros locais cobrem a cidade, enquanto a linha ferroviária costeira segue para leste, passando por Irun até Hendaia, do outro lado da fronteira francesa. As colinas tornam alguns bairros periféricos menos fáceis de percorrer a pé.
Preciso de falar basco?+
O espanhol é amplamente falado, mas o basco é cooficial e está presente nas escolas, nos serviços públicos, na sinalização e no dia a dia. As famílias que estejam a comparar escolas devem verificar o modelo linguístico de cada uma, em vez de assumirem um padrão único para toda a cidade.
Quão cara é a propriedade em San Sebastián?+
O preço de venda pedido no município era de 6.680 €/m² em agosto de 2026, o mais elevado entre as cidades abrangidas por este site. Era mais do dobro de Saragoça e superior a Madrid e Barcelona. Os valores variam consoante o bairro, pelo que se deve consultar as fichas de cada zona em vez de aplicar o valor municipal a todas as ruas.
Para que serve o aeroporto local?+
O Aeroporto de San Sebastián fica em Hondarribia e não na cidade. A sua rede de rotas é limitada, por isso, verifique a lista atual de destinos do aeroporto para as datas em que viaja e compare com o Aeroporto de Bilbau quando precisar de uma escolha mais vasta.
San Sebastián tem comboios de alta velocidade?+
Ainda não. O Y Basco está em construção, e os serviços ferroviários atuais incluem comboios locais e de longo curso. Não planeie uma compra com base numa data de conclusão futura sem verificar o cronograma oficial mais recente do projeto.
Como é o clima?+
É ameno, verde e húmido. As normais climatológicas de Igeldo para o período de 1981 a 2010 registam uma média anual de 13,5 °C e 1.507 milímetros de chuva. A estação meteorológica fica no município, a 250 metros de altitude, pelo que as condições no topo da colina podem ser diferentes das da frente marítima.
A cidade tem um hospital público?+
Sim. O Hospital Universitario Donostia é um hospital universitário público na cidade.
Quais são os custos de compra de imóveis em San Sebastián?+
Ao comprar um imóvel em San Sebastián, conte com o imposto de transmissão de propriedade (ITP) de 7%, mais cerca de 3-4% em custos notariais, de registo predial e jurídicos. A comissão da agência é normalmente paga pelo vendedor. Na península e nas Baleares, as construções novas pagam IVA de 10% mais imposto de selo AJD em vez de ITP. O imposto de transmissão é fixado por País Vasco e não a nível nacional, e podem aplicar-se taxas reduzidas a habitação própria e a compradores jovens.
Quais são os custos contínuos de possuir imóveis em San Sebastián?+
Os custos anuais de propriedade em San Sebastián incluem IBI (imposto sobre propriedade) de 0,4-1,1% do valor cadastral, taxas comunitárias (para apartamentos), taxa de coleta de lixo (basura), contas de serviços públicos e seguro de propriedade. Orce aproximadamente 2-4% do valor da propriedade por ano para todos os custos correntes. O IBI é fixado pela câmara municipal de San Sebastián dentro de uma banda nacional, pelo que é municipal e não regional.
Quais impostos pago ao vender imóveis em San Sebastián?+
Ao vender imóveis em San Sebastián, você paga imposto sobre ganhos de capital (plusvalía) sobre o lucro a taxas de 19-26% dependendo do valor do ganho. Não residentes têm 3% do preço de venda retido na conclusão. Você também pode pagar imposto municipal sobre ganhos de capital. Isenções de residência principal podem se aplicar a residentes com mais de 65 anos. O imposto sobre mais-valias é nacional, portanto é igual em País Vasco e no resto de Espanha. A plusvalia municipal é fixada pela câmara de San Sebastián e tem dois métodos de cálculo desde a reforma de 2021, pergunte ao seu advogado qual lhe fica mais barato.
Ainda posso obter comprando um imóvel em Espanha?+
Não. Espanha retirou a via de investimento imobiliário do Golden Visa em abril de 2025, pelo que comprar em San Sebastián já não dá direito a residência. Os compradores de fora da UE que queiram viver em Espanha pedem uma autorização separada, normalmente o visto não lucrativo (prova de rendimentos e seguro de saúde privado) ou o visto de nómada digital (trabalho remoto para clientes não espanhóis). Fale com um advogado de imigração sobre qual a via adequada antes de comprar.
Taxas do imposto de transmissão em agosto de 2026. As taxas são fixadas por cada comunidade autónoma e mudam. Confirme os valores atuais com um advogado ou consultor fiscal espanhol antes de fazer contas.
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