Centro-Miraconcha
8 586 €/m²Prix demandé, août 2026600.000 - 1.370.000 €Ce que cela implique pour un logement de 70 à 160 m²Son prix est supérieur à la moyenne municipale. Sur l'année, il est resté stable alors que la municipalité était en hausse.
189.507
Population
13.5°C
Moyenne annuelle
10.4%
Résidents étrangers
6 680 €
Moy. €/m²
Mis à jour 19 sept. 2026L'origine de nos donnees →
Vivre à Saint-Sébastien
San Sebastián offre une vie citadine au contact direct de l'eau. La Concha borde une baie abritée, Zurriola s'ouvre sur les vagues de l'Atlantique, et l'Urumea traverse les quartiers avant de se jeter dans la mer. Le centre est assez compact pour permettre de nombreux déplacements quotidiens à pied, mais le relief impose son lot d'efforts dès que l'on s'éloigne des quartiers plats du bord de mer. Le basque et l'espagnol cohabitent dans la vie publique, et la ville possède une identité basque affirmée, bien loin des clichés des stations balnéaires espagnoles.
La gastronomie fait ici partie intégrante du quotidien ; ce n'est pas une simple attraction touristique. Les bars à pintxos animent la Parte Vieja et Gros, et la région se distingue par une concentration exceptionnelle de restaurants étoilés au guide Michelin. Plages, promenades et berges aménagées rendent les activités de plein air accessibles sans même quitter la ville. Le réseau de bus local dessert l'agglomération, une ligne ferroviaire côtière poursuit jusqu'à Irun et traverse la frontière française, et la ville dispose d'un centre hospitalier universitaire public.
Les acheteurs bénéficient d'une ville dynamique avec des plages, une offre gastronomique et des services de qualité, mais doivent en contrepartie accepter le prix au mètre carré le plus élevé de ce site, des pluies fréquentes, une forte pression touristique en été et des rues en pente dans plusieurs quartiers.
Le verdict
Honnêtement, les deux faces.
Les avantages sont réels. Les inconvénients aussi. Les deux comptent plus qu'aucune brochure ne l'admet.
Les arguments pour
Trois plages urbaines
La Concha, Ondarreta et Zurriola offrent baignade en eaux abritées, une longue promenade et les vagues de l'Atlantique au cœur même de la ville, et non sur une côte aménagée à l'écart.
La gastronomie : un atout au quotidien
Les bars à pintxos font partie de la vie de quartier, et la région se distingue par une concentration exceptionnelle de restaurants étoilés au guide Michelin.
Un centre compact et des transports locaux efficaces
De nombreux trajets dans le centre peuvent se faire à pied, les bus locaux desservent toute la ville et une ligne ferroviaire côtière se prolonge vers l'est jusqu'à Irun et la frontière française.
Un centre hospitalier universitaire public
L'Hospital Universitario Donostia est le grand centre hospitalier universitaire public de la ville.
Une ville basque bilingue
Le basque et l'espagnol cohabitent dans la vie publique, conférant à la ville une identité propre qui va bien au-delà de ses plages et de son économie touristique.
Les arguments contre
Le prix le plus élevé de ce site
En août 2026, le prix de vente moyen dans la commune était de 6 680 €/m², soit plus du double de Saragosse et au-dessus de Madrid et Barcelone. Le budget devient donc le premier critère de sélection, et non un simple détail.
Un climat pluvieux
Les normales officielles de la station d'Igeldo enregistrent 1 507 millimètres de pluie et 141,1 jours avec au moins un millimètre de précipitations par an. La station se trouve sur le territoire de la commune, mais à 250 mètres d'altitude.
Un réseau aéroportuaire limité
L'aéroport de San Sebastián est situé à Hondarribia et propose un choix de destinations bien plus restreint que celui de Bilbao. La plupart des vols internationaux nécessitent donc une correspondance ou un transfert plus long.
Le TGV n'est pas encore arrivé
La ligne à grande vitesse du « Y basque » est toujours en construction, les liaisons ferroviaires longue distance actuelles n'offrent donc pas le service à grande vitesse que les acheteurs pourraient attendre.
Relief et affluence estivale variables selon les quartiers
Le centre plat et le front de mer sont faciles à parcourir, mais plusieurs quartiers résidentiels grimpent de manière abrupte. Les plages et la vieille ville connaissent par ailleurs une affluence bien plus importante en été.
Note de la rédaction
Là où vous seriez peut-être mieux ailleurs
Optez pour San Sebastián si l'accès quotidien aux plages, un centre compact et une culture gastronomique exceptionnelle justifient le prix. Bilbao constitue une alternative plus grande, avec un réseau aéroportuaire plus étendu et un tramway. Pamplona conserve une forte identité nordique, mais sans la côte. Santander est une autre ville du nord où les plages font partie intégrante du tissu urbain. Vigo représente une ville portuaire atlantique plus grande, avec une envergure et une économie différentes.
Saint-Sébastien sur la carte
Données de vie
Climat
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Min 8.5°CMax 19.5°C
- Moyenne annuelle
- 13.5°C
- Jours de pluie
- 141.1/an
station: Igeldo
Moyenne 1981-2010 · AEMET
Marché immobilier
6 680 €
/m²
+2,6% sur un an
Mis à jour 1 août 2026
Accès
SAN AÉROPORT
San Sebastián · EAS
Communauté
10.4%
Résidents étrangers
recensement annuel de la population de l'INE, critère de nationalité, 1 janvier 2025
Quartiers de Saint-Sébastien
Où vivre et à quoi s'attendre selon le budget.
Antiguo
7 629 €/m²Prix demandé, août 2026530.000 - 1.220.000 €Ce que cela implique pour un logement de 70 à 160 m²Son prix est supérieur à la moyenne municipale et augmente plus rapidement que l'ensemble de la ville sur l'année.
Parte Vieja
6 999 €/m²Prix demandé, août 2026490.000 - 1.120.000 €Ce que cela implique pour un logement de 70 à 160 m²Son prix est proche de la moyenne municipale et augmente plus rapidement que l'ensemble de la ville sur l'année.
Gros
6 938 €/m²Prix demandé, août 2026490.000 - 1.110.000 €Ce que cela implique pour un logement de 70 à 160 m²Son prix est proche de la moyenne municipale et augmente plus lentement que l'ensemble de la ville sur l'année.
Aiete
6 600 €/m²Prix demandé, août 2026460.000 - 1.060.000 €Ce que cela implique pour un logement de 70 à 160 m²Son prix est proche de la moyenne municipale.
Amara
6 275 €/m²Prix demandé, août 2026440.000 - 1.000.000 €Ce que cela implique pour un logement de 70 à 160 m²Son prix est proche de la moyenne municipale et augmente plus rapidement que l'ensemble de la ville sur l'année.
Egia
5 987 €/m²Prix demandé, août 2026420.000 - 960.000 €Ce que cela implique pour un logement de 70 à 160 m²Son prix est inférieur à la moyenne municipale et augmente plus rapidement que l'ensemble de la ville sur l'année.
Intxaurrondo
4 583 €/m²Prix demandé, août 2026320.000 - 730.000 €Ce que cela implique pour un logement de 70 à 160 m²Son prix est inférieur à la moyenne municipale. Il a baissé au cours de l'année passée alors que la municipalité était en hausse : un point à élucider en priorité.
Altza-Bidebieta
4 094 €/m²Prix demandé, août 2026290.000 - 660.000 €Ce que cela implique pour un logement de 70 à 160 m²Son prix est inférieur à la moyenne municipale et augmente plus rapidement que l'ensemble de la ville sur l'année.
Questions fréquentes sur Saint-Sébastien
Des réponses honnêtes aux questions que les acheteurs posent vraiment.
Est-il facile de se déplacer dans San Sebastián sans voiture ?+
Souvent, oui. Le centre, les plages et les berges sont ramassés et se parcourent aisément à pied. Des bus locaux desservent la ville, et la ligne de chemin de fer côtière va vers l'est en passant par Irun jusqu'à Hendaye, de l'autre côté de la frontière française. Le relief rend certains quartiers périphériques moins accessibles à pied.
Dois-je parler basque ?+
L'espagnol est très répandu, mais le basque est une langue co-officielle, présente dans les écoles, les services publics, la signalisation et la vie de tous les jours. Les familles qui comparent les établissements scolaires devront vérifier le modèle linguistique de chaque école plutôt que de présumer d'un schéma unique à l'échelle de la ville.
Quel est le prix de l'immobilier à San Sebastián ?+
Le prix de vente moyen dans la commune était de 6 680 €/m² en août 2026, soit le plus élevé des villes présentées sur ce site. C'était plus du double de Saragosse et supérieur à Madrid et Barcelone. Les chiffres varient selon les districts ; il est donc conseillé de consulter les fiches de chaque quartier plutôt que d'appliquer ce chiffre à toutes les rues.
À quoi sert l'aéroport local ?+
L'aéroport de San Sebastián se trouve à Hondarribia et non dans la ville même. Son réseau de destinations est limité, alors vérifiez la liste des vols pour vos dates de voyage et comparez avec l'aéroport de Bilbao si vous avez besoin d'un plus grand choix.
San Sebastián est-elle desservie par le TGV ?+
Pas encore. Le « Y basque » est en construction ; le réseau ferroviaire actuel comprend des services locaux et longue distance. Ne basez pas un projet d'achat sur une future date d'achèvement sans avoir consulté le dernier calendrier officiel du projet.
Quel est le climat ?+
Il est doux, vert et humide. Les normales de la période 1981-2010 pour la station d'Igeldo enregistrent une moyenne annuelle de 13,5 °C et 1 507 millimètres de pluie. La station est située sur le territoire de la commune à 250 mètres d'altitude, les conditions au sommet de la colline peuvent donc différer de celles du front de mer.
La ville dispose-t-elle d'un hôpital public ?+
Oui. L'Hospital Universitario Donostia est un centre hospitalier universitaire public situé dans la ville.
Quels sont les coûts d'achat de propriété à Saint-Sébastien ?+
Pour un achat immobilier à Saint-Sébastien, prévoyez la taxe de transfert de propriété (ITP) de 7 %, plus environ 3-4 % de frais de notaire, d'enregistrement foncier et d'avocat. La commission d'agence est normalement payée par le vendeur. Sur la péninsule et aux Baléares, les logements neufs paient la TVA (IVA) de 10 % plus le droit de timbre AJD au lieu de l'ITP. Les droits de mutation sont fixés par País Vasco et non au niveau national, et des taux réduits peuvent s'appliquer pour une résidence principale ou de jeunes acheteurs.
Quels sont les coûts continus de possession d'une propriété à Saint-Sébastien ?+
Les coûts annuels de possession de propriété à Saint-Sébastien comprennent l'IBI (taxe foncière) de 0,4 à 1,1% de la valeur cadastrale, les frais de communauté (pour les appartements), la taxe de collecte des ordures (basura), les factures de services publics et l'assurance de propriété. Prévoyez environ 2 à 4% de la valeur de la propriété par an pour tous les coûts courants. L'IBI est fixé par la mairie de Saint-Sébastien dans une fourchette nationale, il est donc municipal et non régional.
Quelles taxes dois-je payer lors de la vente d'une propriété à Saint-Sébastien ?+
Lors de la vente d'une propriété à Saint-Sébastien, vous payez l'impôt sur les plus-values (plusvalía) sur le bénéfice à des taux de 19 à 26% selon le montant du gain. Les non-résidents ont 3% du prix de vente retenu à la finalisation. Vous pouvez également payer l'impôt municipal sur les plus-values. Des exemptions de résidence principale peuvent s'appliquer pour les résidents de plus de 65 ans. L'impôt sur la plus-value est national, il est donc identique en País Vasco et dans le reste de l'Espagne. La plusvalia municipal est fixée par la mairie de Saint-Sébastien et connaît deux méthodes de calcul depuis la réforme de 2021, demandez à votre avocat laquelle vous est plus favorable.
Puis-je encore obtenir un Golden Visa en achetant un bien en Espagne ?+
Non. L'Espagne a supprimé la voie d'investissement immobilier du Golden Visa en avril 2025, acheter à Saint-Sébastien n'ouvre donc plus de droit au séjour. Les acheteurs hors UE qui souhaitent vivre en Espagne demandent un titre distinct, le plus souvent le visa non lucratif (justificatif de revenus et assurance santé privée) ou le visa nomade numérique (travail à distance pour des clients non espagnols). Demandez à un avocat en droit des étrangers quelle voie correspond à votre situation avant d'acheter.
Taux des droits de mutation au mois d'août 2026. Les taux sont fixés par communauté autonome et évoluent. Faites confirmer les chiffres actuels par un avocat ou un conseiller fiscal espagnol avant de budgétiser.
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