Centro-Miraconcha
8.586 €/m²Precio de oferta, agosto de 2026600.000 - 1.370.000 €Lo que eso implica para una vivienda de 70 a 160 m²Su precio está por encima de la media municipal. Su evolución anual fue plana mientras el municipio subía.
189.507
Población
13.5°C
Media anual
10.4%
Residentes extranjeros
6.680 €
Media €/m²
Actualizado 19 sept 2026Como obtenemos los datos →
Vivir en San Sebastián
San Sebastián integra la vida urbana en el mar de una forma poco común. La Concha se curva en una bahía resguardada, la Zurriola se abre al oleaje del Atlántico y el Urumea fluye entre los barrios hasta desembocar en el mar. El centro es lo bastante compacto como para realizar a pie muchos de los trayectos diarios, mientras que las colinas marcan tanto las vistas como el esfuerzo necesario para moverse más allá de los distritos llanos del centro. El euskera y el castellano conviven en la vida pública, y la ciudad tiene una identidad inequívocamente vasca, alejada del típico destino de playa español.
La gastronomía es parte de la vida cotidiana, no una simple atracción turística. Los bares de pintxos inundan la Parte Vieja y Gros, y la zona cuenta con una concentración excepcional de restaurantes con estrella Michelin. Las playas, los paseos marítimos y las rutas fluviales permiten disfrutar del aire libre sin salir de la ciudad. Los autobuses locales cubren los trayectos urbanos, una línea de tren costera llega hasta Irún y cruza la frontera con Francia, y la ciudad dispone de un hospital público universitario.
Quien compra aquí obtiene una ciudad plenamente funcional con playas, gastronomía y servicios sólidos, pero a cambio debe aceptar el precio de venta más alto de este sitio web, lluvias frecuentes, la presión turística del verano y calles empinadas en varios de sus barrios.
El veredicto
Con honestidad, las dos caras.
Lo bueno es real. Lo malo también. Ambas cosas importan más de lo que admite cualquier folleto.
A favor
Tres playas urbanas
La Concha, Ondarreta y la Zurriola ofrecen baño en aguas resguardadas, un largo paseo marítimo y surf atlántico dentro de la propia ciudad, en lugar de en una franja turística separada.
La gastronomía como punto fuerte del día a día
Los bares de pintxos forman parte de la vida cotidiana de los barrios, y la zona cuenta además con una concentración excepcional de restaurantes con estrella Michelin.
Un centro compacto con transporte local útil
Muchos trayectos por el centro se pueden hacer a pie, los autobuses locales cubren toda la ciudad y una línea de tren costera se extiende hacia el este hasta Irún, cruzando la frontera con Francia.
Hospital público universitario
El Hospital Universitario Donostia dota a la ciudad de un gran hospital público universitario.
Una ciudad bilingüe y vasca
El euskera y el castellano conviven en la vida pública, lo que confiere a la ciudad una identidad propia que va más allá de sus playas y su economía turística.
En contra
El precio de venta más alto de este sitio web
El precio de venta municipal en agosto de 2026 es de 6.680 €/m², más del doble que el de Zaragoza y por encima de Madrid y Barcelona. Por tanto, el presupuesto es el primer filtro, no un detalle final.
La lluvia forma parte del clima
Los valores normales oficiales de Igeldo registran 1.507 milímetros de lluvia y 141,1 días con al menos un milímetro de precipitación al año. La estación se encuentra dentro del municipio, pero a 250 metros de altitud.
La red del aeropuerto es limitada
El aeropuerto de San Sebastián está en Hondarribia y su oferta de rutas es mucho más reducida que la del aeropuerto de Bilbao, por lo que muchos viajes internacionales exigen una escala o un trayecto más largo por tierra.
La alta velocidad ferroviaria aún no ha llegado
La «Y» vasca de alta velocidad sigue en construcción, por lo que el servicio de larga distancia actual no ofrece la red de alta velocidad finalizada que un comprador podría esperar.
Las cuestas y la presión del verano varían por zonas
El centro llano y el frente marítimo son fáciles de recorrer, pero varios barrios residenciales presentan fuertes pendientes, mientras que las playas y el casco antiguo se llenan de gente en verano.
Nota del editor
Dónde podrías estar mejor que aquí
Elija San Sebastián si el acceso diario a las playas, un centro compacto y una cultura gastronómica excepcional justifican el precio. Bilbao ofrece una ciudad más grande y funcional, una red de aeropuertos más amplia y tranvía. Pamplona mantiene una fuerte identidad norteña, pero sin costa. Santander es otra ciudad del norte con playas integradas en el tejido urbano. Vigo es una ciudad portuaria atlántica de mayor tamaño con una escala y una economía diferentes.
San Sebastián en el mapa
Datos de vida
Clima
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Mín 8.5°CMáx 19.5°C
- Media anual
- 13.5°C
- Días de lluvia
- 141.1/año
estación: Igeldo
Media 1981-2010 · AEMET
Mercado inmobiliario
6.680 €
/m²
+2,6% interanual
Actualizado 1 ago 2026
Accesos
SAN AEROPUERTO
San Sebastián · EAS
Comunidad
10.4%
Residentes extranjeros
Censo Anual de Población del INE, criterio de nacionalidad, 1 de enero de 2025
Barrios de San Sebastián
Dónde vivir y qué esperar en cada rango de precio.
Antiguo
7.629 €/m²Precio de oferta, agosto de 2026530.000 - 1.220.000 €Lo que eso implica para una vivienda de 70 a 160 m²Su precio está por encima de la media municipal y sube más rápido que el conjunto del municipio en el último año.
Parte Vieja
6.999 €/m²Precio de oferta, agosto de 2026490.000 - 1.120.000 €Lo que eso implica para una vivienda de 70 a 160 m²Su precio es cercano a la media municipal y sube más rápido que el conjunto del municipio en el último año.
Gros
6.938 €/m²Precio de oferta, agosto de 2026490.000 - 1.110.000 €Lo que eso implica para una vivienda de 70 a 160 m²Su precio es cercano a la media municipal y sube más despacio que el conjunto del municipio en el último año.
Aiete
6.600 €/m²Precio de oferta, agosto de 2026460.000 - 1.060.000 €Lo que eso implica para una vivienda de 70 a 160 m²Su precio es cercano a la media municipal.
Amara
6.275 €/m²Precio de oferta, agosto de 2026440.000 - 1.000.000 €Lo que eso implica para una vivienda de 70 a 160 m²Su precio es cercano a la media municipal y sube más rápido que el conjunto del municipio en el último año.
Egia
5.987 €/m²Precio de oferta, agosto de 2026420.000 - 960.000 €Lo que eso implica para una vivienda de 70 a 160 m²Su precio está por debajo de la media municipal y sube más rápido que el conjunto del municipio en el último año.
Intxaurrondo
4.583 €/m²Precio de oferta, agosto de 2026320.000 - 730.000 €Lo que eso implica para una vivienda de 70 a 160 m²Su precio está por debajo de la media municipal. Bajó durante el último año mientras el municipio subía, así que conviene averiguar el porqué.
Altza-Bidebieta
4.094 €/m²Precio de oferta, agosto de 2026290.000 - 660.000 €Lo que eso implica para una vivienda de 70 a 160 m²Su precio está por debajo de la media municipal y sube más rápido que el conjunto del municipio en el último año.
Preguntas frecuentes de San Sebastián
Respuestas honestas a lo que de verdad preguntan los compradores.
¿Es fácil moverse por San Sebastián sin coche?+
Generalmente, sí. El centro, las playas y las rutas junto al río son zonas compactas que se pueden recorrer a pie. Los autobuses locales cubren la ciudad y la línea de tren costera va hacia el este, pasando por Irún hasta Hendaia, al otro lado de la frontera francesa. Las cuestas hacen que moverse a pie por algunos barrios periféricos requiera más esfuerzo.
¿Necesito hablar euskera?+
El castellano es de uso generalizado, pero el euskera es cooficial y visible en colegios, servicios públicos, señalización y en el día a día. Las familias que comparen colegios deberían comprobar el modelo lingüístico de cada centro en lugar de presuponer un único patrón para toda la ciudad.
¿Son muy caras las propiedades en San Sebastián?+
El precio de venta municipal era de 6.680 €/m² en agosto de 2026, el más alto de las ciudades que cubre este sitio web. Era más del doble que en Zaragoza y superior al de Madrid y Barcelona. Las cifras varían por distritos, así que es mejor consultar las fichas de cada zona en lugar de aplicar el dato municipal a todas las calles.
¿Para qué sirve el aeropuerto local?+
El aeropuerto de San Sebastián se encuentra en Hondarribia, no en la propia ciudad. Su red de rutas es limitada, por lo que le recomendamos consultar la lista de destinos actualizada para sus fechas de viaje y comparar con el aeropuerto de Bilbao si necesita más opciones.
¿Hay tren de alta velocidad en San Sebastián?+
Todavía no. La «Y» vasca está en construcción. El servicio ferroviario actual incluye trenes de cercanías y de larga distancia. No planifique una compra basándose en una futura fecha de finalización sin consultar antes el calendario oficial más reciente del proyecto.
¿Cómo es el clima?+
Es suave, verde y húmedo. Los valores normales de Igeldo para el periodo 1981-2010 registran una media anual de 13,5 °C y 1.507 milímetros de lluvia. La estación se encuentra dentro del municipio, a 250 metros de altitud, por lo que las condiciones en la colina pueden diferir de las del nivel del mar.
¿Tiene la ciudad un hospital público?+
Sí. El Hospital Universitario Donostia es un hospital público universitario de la ciudad.
¿Cuáles son los costos de comprar propiedad en San Sebastián?+
Al comprar una propiedad en San Sebastián, presupuesta el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) del 7 %, más aproximadamente un 3-4 % en gastos de notaría, registro de la propiedad y honorarios legales. La comisión de la agencia normalmente la paga el vendedor. En la península y Baleares, las viviendas de obra nueva pagan IVA del 10 % más actos jurídicos documentados en lugar del ITP. El impuesto de transmisiones lo fija País Vasco, no el Estado, y pueden aplicarse tipos reducidos en vivienda habitual y para compradores jóvenes.
¿Cuáles son los costos continuos de poseer propiedad en San Sebastián?+
Los costos anuales de propiedad en San Sebastián incluyen IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) del 0,4-1,1% del valor catastral, cuotas comunitarias (para apartamentos), impuesto de basura, facturas de servicios públicos y seguro de propiedad. Presupuesta aproximadamente el 2-4% del valor de la propiedad por año para todos los costos corrientes. El IBI lo fija el ayuntamiento de San Sebastián dentro de una banda estatal, por lo que es municipal y no regional.
¿Qué impuestos pago al vender propiedad en San Sebastián?+
Al vender propiedad en San Sebastián, pagas impuesto sobre ganancias de capital (plusvalía) sobre el beneficio a tasas del 19-26% según el monto de la ganancia. Los no residentes tienen el 3% del precio de venta retenido en la finalización. También puedes pagar impuesto municipal sobre plusvalía. Pueden aplicar exenciones de residencia principal para residentes mayores de 65 años. La ganancia patrimonial tributa a nivel estatal, así que en País Vasco es igual que en el resto de España. La plusvalía municipal la fija el ayuntamiento de San Sebastián y desde la reforma de 2021 tiene dos métodos de cálculo, así que pregunta a tu abogado cuál te conviene.
¿Puedo seguir obteniendo la Golden Visa comprando una propiedad en España?+
No. España suprimió la vía de inversión inmobiliaria de la Golden Visa en abril de 2025, por lo que comprar en San Sebastián ya no da derecho a residencia. Los compradores de fuera de la UE que quieran vivir en España deben solicitar un permiso aparte, normalmente el visado no lucrativo (prueba de ingresos y seguro médico privado) o el visado de nómada digital (trabajo remoto para clientes no españoles). Consulta con un abogado de extranjería qué vía te corresponde antes de comprar.
Tipos del impuesto de transmisiones a agosto de 2026. Los tipos los fija cada comunidad autónoma y cambian. Confirma las cifras actuales con un abogado o asesor fiscal español antes de hacer tus cálculos.
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