Centro-Miraconcha
8,586 €/م²سعر الطلب، أغسطس 2026600.000 - 1.370.000 €ما يعنيه ذلك لمنزل تتراوح مساحته بين 70 و160 م²سعره أعلى من متوسط سعر الطلب في البلدية. وقد استقر سعره سنوياً بينما ارتفع المتوسط البلدي.
189.507
عدد السكان
13.5°C
المتوسط السنوي
10.4%
المقيمون الأجانب
6,680 €
المتوسط €/م²
آخر تحديث 19/09/2026كيف نجمع بياناتنا →
الحياة في سان سيباستيان
تمزج مدينة San Sebastián بين صخب المدينة وهدوء الشاطئ على نحو فريد. إذ يلتف شاطئ La Concha حول خليج محمي، وينفتح شاطئ Zurriola على أمواج المحيط الأطلسي، بينما يجري نهر Urumea بين الأحياء قبل أن يصب في البحر. مركز المدينة صغير بما يكفي للقيام بالعديد من المشاوير اليومية سيراً على الأقدام، في حين ترسم التلال كلاً من المناظر الطبيعية ومقدار الجهد البدني المطلوب للتنقل خارج المناطق المركزية الأكثر انبساطاً. تتشارك اللغتان الباسكية والإسبانية في الحياة العامة، وللمدينة طابع باسكي واضح يميزها عن المنتجعات الشاطئية الإسبانية التقليدية.
يشكل الطعام جزءاً من الحياة اليومية هنا، وليس مجرد عامل جذب للزوار. تمتلئ حانات «البينتشو» (Pintxo) في حيي Parte Vieja و Gros، بينما تتميز المنطقة الأوسع بتركيز استثنائي للمطاعم الحائزة على نجوم Michelin. تتيح الشواطئ والمتنزهات والمسارات النهرية الاستمتاع بالهواء الطلق دون الحاجة إلى مغادرة المدينة. تغطي الحافلات المحلية الرحلات داخل المدينة، ويستمر خط السكك الحديدية الساحلي حتى Irun وعبر الحدود الفرنسية، كما تضم المدينة مستشفى جامعياً عاماً.
يحصل المشترون على مدينة عاملة متكاملة بشواطئها وثقافتها الغذائية وخدماتها اليومية القوية، لكن يجب عليهم في المقابل القبول بأعلى سعر طلب بلدي على هذا الموقع، وكثرة هطول الأمطار، والضغط السياحي صيفاً، والشوارع شديدة الانحدار في العديد من الأحياء.
الحكم
بصدق، الوجهان معًا.
الإيجابيات حقيقية، والسلبيات كذلك. وكلاهما أهم مما يعترف به أي كتيّب.
ما يدعوها
ثلاثة شواطئ حضرية
تضع شواطئ La Concha و Ondarreta و Zurriola السباحة في المياه المحمية ومتنزهاً طويلاً وأمواج المحيط الأطلسي في قلب المدينة بدلاً من وجودها في شريط منتجعي منفصل.
الطعام ميزة يومية أساسية
تعد حانات «البينتشو» (Pintxo) جزءاً من الحياة اليومية في الأحياء، بينما تتميز المنطقة الأوسع بتركيز استثنائي للمطاعم الحائزة على نجوم Michelin.
مركز مدمج ومواصلات محلية مفيدة
يمكن إنجاز العديد من المشاوير في المركز سيراً على الأقدام، وتغطي الحافلات المحلية المدينة، ويمتد خط السكك الحديدية الساحلي شرقاً إلى Irun وعبر الحدود الفرنسية.
مستشفى جامعي عام
يوفر Hospital Universitario Donostia للمدينة مستشفى جامعياً عاماً رئيسياً.
مدينة باسـكية ثنائية اللغة
تتشارك اللغتان الباسكية والإسبانية في الحياة العامة، مما يمنح المدينة هوية مميزة تتجاوز شواطئها واقتصادها القائم على السياحة.
ما يعيبها
أعلى سعر طلب على هذا الموقع
بلغ سعر الطلب البلدي في أغسطس 2026 ما قيمته 6,680 يورو/م²، وهو أكثر من ضعف السعر في Zaragoza وأعلى من Madrid و Barcelona، مما يجعل الميزانية عاملاً حاسماً منذ البداية وليست مجرد تفصيل أخير.
الأمطار جزء من المناخ
تسجل المعدلات الرسمية لمحطة Igeldo هطول 1,507 ملم من الأمطار و 141.1 يوماً ممطراً (بمعدل ملم واحد على الأقل) سنوياً. تقع المحطة داخل البلدية ولكن على ارتفاع 250 متراً.
شبكة خطوط جوية محدودة في المطار
يقع مطار San Sebastián في Hondarribia ويقدم خيارات وجهات أقل بكثير من مطار Bilbao، لذا تتطلب العديد من الرحلات الدولية رحلة ربط أو وقتاً أطول للوصول إلى المطار.
القطارات فائقة السرعة لم تصل بعد
لا يزال خط السكك الحديدية فائق السرعة Basque Y قيد الإنشاء، لذا فإن خدمات القطارات الحالية للمسافات الطويلة لا توفر الشبكة فائقة السرعة المكتملة التي قد يتوقعها المشترون.
التلال والضغط السياحي صيفاً يختلفان حسب المنطقة
يسهل عبور المركز المنبسط والواجهة البحرية، لكن العديد من الأحياء السكنية تقع على منحدرات حادة، بينما تزدحم الشواطئ والبلدة القديمة بالزوار في فصل الصيف.
ملاحظة المحرر
أين قد يكون الأفضل لك في مكان آخر
اختر San Sebastián إن كان الوصول اليومي إلى الشواطئ ومركز المدينة المدمج وثقافة الطعام الاستثنائية يبرر السعر. تقدم Bilbao مدينة عاملة أكبر وشبكة مطارات أوسع وخط ترام. وتحافظ Pamplona على هوية شمالية قوية لكن دون ساحل. أما Santander فهي مدينة شمالية أخرى تقع شواطئها ضمن نسيجها الحضري. وتوفر Vigo مدينة ساحلية أطلسية أكبر ذات نطاق واقتصاد مختلفين.
سان سيباستيان على الخريطة
بيانات المعيشة
المناخ
١
٢
٣
٤
٥
٦
٧
٨
٩
١٠
١١
١٢
الأدنى 8.5°Cالأعلى 19.5°C
- المتوسط السنوي
- 13.5°C
- أيام المطر
- 141.1/سنة
المحطة: Igeldo
متوسط 1981-2010 · AEMET
سوق العقارات
6,680 €
/m²
+2.6% على أساس سنوي
آخر تحديث 01/08/2026
الوصول
SAN المطار
San Sebastián · EAS
المجتمع
10.4%
المقيمون الأجانب
التعداد السكاني السنوي للمعهد الوطني للإحصاء، على أساس الجنسية, 1 يناير 2025
أحياء سان سيباستيان
أين تسكن وما تتوقعه في كل فئة سعرية.
Antiguo
7,629 €/م²سعر الطلب، أغسطس 2026530.000 - 1.220.000 €ما يعنيه ذلك لمنزل تتراوح مساحته بين 70 و160 م²سعره أعلى من متوسط سعر الطلب في البلدية، ويرتفع بوتيرة أسرع من المتوسط البلدي على مدار العام.
Parte Vieja
6,999 €/م²سعر الطلب، أغسطس 2026490.000 - 1.120.000 €ما يعنيه ذلك لمنزل تتراوح مساحته بين 70 و160 م²سعره قريب من متوسط سعر الطلب في البلدية، ويرتفع بوتيرة أسرع من المتوسط البلدي على مدار العام.
Gros
6,938 €/م²سعر الطلب، أغسطس 2026490.000 - 1.110.000 €ما يعنيه ذلك لمنزل تتراوح مساحته بين 70 و160 م²سعره قريب من متوسط سعر الطلب في البلدية، ويرتفع بوتيرة أبطأ من المتوسط البلدي على مدار العام.
Aiete
6,600 €/م²سعر الطلب، أغسطس 2026460.000 - 1.060.000 €ما يعنيه ذلك لمنزل تتراوح مساحته بين 70 و160 م²سعره قريب من متوسط سعر الطلب في البلدية.
Amara
6,275 €/م²سعر الطلب، أغسطس 2026440.000 - 1.000.000 €ما يعنيه ذلك لمنزل تتراوح مساحته بين 70 و160 م²سعره قريب من متوسط سعر الطلب في البلدية، ويرتفع بوتيرة أسرع من المتوسط البلدي على مدار العام.
Egia
5,987 €/م²سعر الطلب، أغسطس 2026420.000 - 960.000 €ما يعنيه ذلك لمنزل تتراوح مساحته بين 70 و160 م²سعره أقل من متوسط سعر الطلب في البلدية، ويرتفع بوتيرة أسرع من المتوسط البلدي على مدار العام.
Intxaurrondo
4,583 €/م²سعر الطلب، أغسطس 2026320.000 - 730.000 €ما يعنيه ذلك لمنزل تتراوح مساحته بين 70 و160 م²سعره أقل من متوسط سعر الطلب في البلدية. وقد انخفض خلال العام الماضي بينما ارتفع المتوسط البلدي، لذا استفسر عن السبب أولاً.
Altza-Bidebieta
4,094 €/م²سعر الطلب، أغسطس 2026290.000 - 660.000 €ما يعنيه ذلك لمنزل تتراوح مساحته بين 70 و160 م²سعره أقل من متوسط سعر الطلب في البلدية، ويرتفع بوتيرة أسرع من المتوسط البلدي على مدار العام.
أسئلة شائعة عن سان سيباستيان
إجابات صريحة على الأسئلة التي يطرحها المشترون فعلًا.
هل يسهل التنقل في San Sebastián بدون سيارة؟+
غالباً، نعم. يتميز المركز والشواطئ والمسارات النهرية بأنها مدمجة ويمكن التنقل فيها سيراً على الأقدام. تغطي الحافلات المحلية المدينة، بينما يمتد خط السكك الحديدية الساحلي شرقاً عبر Irun إلى Hendaia على الجانب الآخر من الحدود الفرنسية. التلال تجعل التنقل في بعض الأحياء الخارجية أقل سهولة سيراً على الأقدام.
هل أحتاج إلى تحدث اللغة الباسكية؟+
اللغة الإسبانية مستخدمة على نطاق واسع، لكن اللغة الباسكية هي لغة رسمية مشتركة وحاضرة في المدارس والخدمات العامة واللافتات والحياة اليومية. على العائلات التي تقارن بين المدارس التحقق من النموذج اللغوي لكل مدرسة بدلاً من افتراض وجود نمط واحد على مستوى المدينة.
ما مدى غلاء العقارات في San Sebastián؟+
بلغ سعر الطلب البلدي 6,680 يورو للمتر المربع في أغسطس 2026، وهو الأعلى بين المدن التي يغطيها هذا الموقع. كان هذا السعر أكثر من ضعف السعر في Zaragoza وأعلى من Madrid و Barcelona. تختلف الأرقام حسب الأحياء، لذا استخدم بطاقات المناطق الفردية بدلاً من تطبيق الرقم البلدي على كل شارع.
ما فائدة المطار المحلي؟+
يقع مطار San Sebastián في Hondarribia وليس داخل المدينة. شبكة وجهاته محدودة، لذا تحقق من قائمة الوجهات الحالية للمطار في تواريخ سفرك وقارنها بمطار Bilbao عندما تحتاج إلى خيارات أوسع.
هل يوجد في San Sebastián قطار فائق السرعة؟+
ليس بعد. خط Basque Y قيد الإنشاء، بينما تشمل السكك الحديدية الحالية خدمات محلية وأخرى للمسافات الطويلة. لا تخطط لعملية شراء بناءً على تاريخ اكتمال مستقبلي دون التحقق من أحدث جدول زمني رسمي للمشروع.
كيف هو المناخ؟+
إنه معتدل وأخضر ورطب. تسجل المعدلات الطبيعية للفترة من 1981 إلى 2010 في محطة Igeldo متوسطاً سنوياً قدره 13.5 درجة مئوية و 1,507 ملم من الأمطار. تقع المحطة داخل البلدية على ارتفاع 250 متراً، لذا يمكن أن تختلف الظروف على قمة التل عن الواجهة البحرية.
هل يوجد في المدينة مستشفى عام؟+
نعم. يعد Hospital Universitario Donostia مستشفى جامعياً عاماً في المدينة.
ما هي تكاليف شراء العقارات في سان سيباستيان؟+
عند شراء عقار في سان سيباستيان، احسب ضريبة نقل الملكية (ITP) بنسبة 7%، بالإضافة إلى نحو 3-4% لرسوم كاتب العدل والسجل العقاري والرسوم القانونية. عمولة الوكالة يدفعها البائع عادة. في شبه الجزيرة وجزر البليار، تدفع العقارات الجديدة ضريبة القيمة المضافة (IVA) بنسبة 10% مع رسم الطوابع AJD بدلا من ITP. ضريبة نقل الملكية تحددها País Vasco وليست ضريبة وطنية، وقد تنطبق نسب مخففة على السكن الرئيسي وعلى المشترين الأصغر سنًا.
ما هي التكاليف المستمرة لامتلاك عقار في سان سيباستيان؟+
تشمل التكاليف السنوية لملكية العقارات في سان سيباستيان ضريبة الأملاك (IBI) بنسبة 0.4-1.1% من القيمة الدفترية، ورسوم المجتمع (للشقق)، وضريبة جمع النفايات (basura)، وفواتير الخدمات، وتأمين العقار. خصص حوالي 2-4% من قيمة العقار سنويًا لجميع التكاليف الجارية. ضريبة IBI تحددها بلدية سان سيباستيان داخل نطاق وطني، فهي ضريبة بلدية لا إقليمية.
ما هي الضرائب التي أدفعها عند بيع عقار في سان سيباستيان؟+
عند بيع عقار في سان سيباستيان، تدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية (plusvalía) على الربح بأسعار تتراوح بين 19-26% حسب مبلغ الربح. يتم حجب 3% من سعر البيع لغير المقيمين عند الإنجاز. قد تدفع أيضًا ضريبة أرباح رأسمالية بلدية. قد تنطبق إعفاءات للإقامة الرئيسية للمقيمين فوق 65 عامًا. ضريبة الأرباح الرأسمالية وطنية، لذا فهي في País Vasco مثلها في باقي إسبانيا. أما plusvalia municipal فتحددها بلدية سان سيباستيان ولها طريقتان للحساب منذ إصلاح 2021، فاسأل محاميك أيهما أقل تكلفة لك.
هل ما زال بإمكاني الحصول على التأشيرة الذهبية عبر شراء عقار في إسبانيا؟+
لا. ألغت إسبانيا مسار الاستثمار العقاري للتأشيرة الذهبية في أبريل 2025، لذلك لم يعد الشراء في سان سيباستيان يمنح الإقامة. على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي الذين يرغبون في الإقامة في إسبانيا التقدم بطلب تصريح منفصل، وغالباً تأشيرة الإقامة غير المربحة (إثبات دخل وتأمين صحي خاص) أو تأشيرة العمل الرقمي عن بُعد (العمل لعملاء من خارج إسبانيا). استشر محامي هجرة لتحديد المسار المناسب قبل الشراء.
نسب ضريبة نقل الملكية بتاريخ أغسطس 2026. النسب تحددها كل منطقة ذات حكم ذاتي وهي قابلة للتغيير. تحقق من الأرقام الحالية مع محام أو مستشار ضريبي إسباني قبل إعداد ميزانيتك.
أدلة محلية صادقة
إيجابيات وسلبيات كل بلدة، مع بيانات موثقة المصادر عن الأسعار والمناخ والتكاليف.
لوحة التحكم المجانية الخاصة بك
بحثك عن العقار، والمدن المحفوظة، وحاسبة الرهن العقاري، ودليل شراء خطوة بخطوة، من أول بحث حتى استلام المفاتيح.
الوكلاء والملاك يأتون إليك
وكلاء محليون يتحدثون لغتك، وملاك يبيعون منازلهم بأنفسهم، يتواصلون معك بشأن منازل تناسب بحثك.
القرار بيدك
يطلب الوكلاء والملاك التواصل أولًا. لا تتم مشاركة بيانات الاتصال الخاصة بك إلا مع من تقبلهم.
دليل المشتري الأجنبي
هل أنت جديد في شراء العقارات في إسبانيا؟
يغطي دليلنا الشامل كل ما يحتاج المشترون الأجانب إلى معرفته، من أرقام NIE وتصاريح الإقامة إلى الرهون العقارية والمتطلبات القانونية.
حاسبة القروض العقارية
احسب قرضك العقاري في إسبانيا
استخدم حاسبة القروض العقارية المجانية لتقدير الدفعات الشهرية، ومقارنة سيناريوهات القروض، وفهم التكلفة الحقيقية للشراء في إسبانيا.